Если Наниматель соблюдает условия Договора найма, то снимая квартиру, находящуюся в доверительном управлении ООО «АКРУС-сити» , Наниматель получает несколько преимуществ:
Возможность оплачивать по безналичному расчету арендную плату, залог, эксплуатационные платежи (в том случае, если они имеются), комиссию агентства. Очень актуально для юридических лиц, а также нанимателей не желающих ежемесячно тратить своё время на встречу с Хозяином квартиры и передачу ему денежных средств.
Получение документов, подтверждающих факт платежа, как при безналичной так и при наличной формах оплаты , что очень удобно для тех людей, которым аренду квартиры оплачивает работодатель.
Возврат залога в течение трех дней при выполнении условий договора найма. Некоторые Наниматели сталкивались с тем, что по окончании срока найма квартиры не могли получить свой залог. Хозяин мотивировал отказ отсутствием необходимой суммы и обещал вернуть деньги, как только сдаст свою квартиру.
Осмотры квартиры в заранее согласованное время с периодичностью, указанной в договоре найма. Каждый собственник периодически осматривает свою квартиру, только один это делает раз в полгода, а другой раз, а то и два в месяц, выискивая разные предлоги для посещения квартиры. Снимая квартиру, находящуюся в доверительном управлении, Наниматель защищен от несанкционированного посещения Собственника.
Стабильная арендная плата в течение срока договора. Это условие является очень важным преимуществом доверительного управления квартирой .
Даже у аккуратных людей иногда что-нибудь случается, например пролили кофе на диван. При устранении ущерба все работы расцениваются по Прейскуранту, размещенному на сайте «АКРУС-сити», составляется акт выполненных работ к которому прилагаются чеки на использованные материалы. При выполнении работ сторонними организациями, выдаются копии документов, подтверждающих факт проведения работ.
У любого оборудования или предмета мебели есть свой срок службы и наступает момент, когда оно (или он- в смысле предмет) ломается по причинам, не зависящим от Нанимателя. Устранение этого ущерба письменно согласовывается с Хозяином квартиры, а при необходимости и с Нанимателем, и выполняется силами "АКРУС-сити".
Вызов мастера сервисной службы «АКРУС-сити», который приедет в заранее согласованное с Нанимателем время. При этом Нанимателю не надо ездить по магазинам и искать нужные материалы или запчасти.
Однако для Нанимателей, небрежно пользующихся арендованным имуществом, задерживающих оплату арендной платы или нарушающих другие условия договора найма, есть ряд «неудобств»:
Постоянный контроль за своевременностью платежей и ограничение доступа в квартиру при задержке оплаты. При задержке оплаты Нанимателю отправляется телеграмма с просьбой оплатить задолженность. Ситуации бывают разные и не всегда зависят от нас, иногда они зависят от работодателей, которые задерживают выплату заработной платы. Мы стараемся решать подобные ситуации и если Наниматель в течение срока договора не нарушал сроков оплаты, то ему разрешается внести оплату двумя частями.
Устранение ущерба, нанесенного имуществу, за счет Нанимателя. То что для одних плюс, для других может быть минусом. Наниматели, которые небрежно относятся к квартире и имуществу, находящимся в доверительном управлении «АКРУС-сити», устраняют ущерб за свой счет. Вы можете подумать: « и „аккуратисты“, и „неряхи“ устраняют за свой счет...В чем же разница?» Разница в том, что аккуратист и без указаний Наймодателя, устранит ущерб, а при доверительном управлении ему не надо будет тратить время на походы по магазинам и ожидание мастера.
Устранение ущерба, являющегося естественным износом, за счет Хозяина. Вижу Ваше недоумение на лице: «В чем же тут неудобство?» Всё просто: для согласования условий устранения ущерба необходимо подписать дополнительное соглашение с Хозяином квартиры и на это требуется время, при этом задерживается выполнение работ. Причем сроки подписания соглашения полностью зависят от возможностей Хозяина и наличия у него интернета. Однако, при аварийных ситуациях, грозящих причинением ущерба имуществу хозяина, нанимателя или третьих лиц, "АКРУС-сити" выполняет работы без предварительно согласования.
Возврат залога — так же может быть как плюсом так и минусом. Для тех, кто не выполняет условия договора, это далеко не самое лучшее условие: при возврате квартиры из залога вычитаются все долги по договору, в том числе и долги по арендной плате.
Нажмите на ссылку и подпишитесь на нашу рассылку
Любое копирование и перепечатка материалов этой статьи возможны только после личного согласования с автором с обязательным указанием ссылок на оригинальный источник.
Часто наймодатель или арендодатель, сдавая квартиру (офис), не хочет обременять себя заботами, связанными с получением арендной платы, контролем за состоянием помещения, оплатой коммунальных услуг и прочими хлопотами. А если сданы не одна, а несколько квартир, да еще и сам лендлорд проживает в другом городе и даже стране? Неужели ему каждый месяц приезжать и вступать в контакты с нанимателями, с которыми порой не сразу удается и встретиться, а если удается, встреча может оказаться нервной и пустой? Контакты с жильцами — самый неприятный момент для любого арендодателя, который видит в мечтах просто льющийся откуда-то спокойный денежный ручеек, без нужды всякий раз бежать вверх по руслу разбирать заторы, если вдруг, не дай бог, ручеек засорится.
Заработок на аренде без прямого контакта с нанимателем — это желание можно вполне реализовать, сдав квартиру в доверительное управление. Доверительное управление арендой жилья — что это такое и как заключается договор управления арендой недвижимости?
Риэлторов на рынке аренды очень много, однако все они оказывают ограниченный спектр услуг:
- поиски нанимателя;
- прозвоны потенциальных клиентов;
- организацию показа помещения, совместно с его собственником;
- заключение договора на аренду.
По эксклюзивному договору риэлтор несет ответственность чуть большую и только в случае одностороннего расторжения арендного договора нанимателем: если наниматель съезжает раньше времени, риэлторы должны подобрать нового клиента.
Не стоит бежать к риэлтору после того, как уже дан ключ жильцам, и хныкать, что вот они оказались такие-сякие, и куда вы смотрели, и что теперь делать.
Простые риэлторы не несут никакой ответственности за подбор «плохих» жильцов и ни за какие вообще последствия, как то:
- испорченное имущество;
- затопление соседей;
- несвоевременная оплата или отказ платить;
- отказ выселяться и т. д.
Совсем иное дело, если собственник заключает договор на аренду жилья с доверительным управлением.
Сделки с арендой жилья под доверительное управление за рубежом составляют 90% от общего количества арендных операций. У нас пока доля таких сделок — всего 10% от всех годовых арендных контрактов. Основная масса арендодателей все еще не доверяет доверительному управлению из-за следующих опасений:
- доверительное управление арендой- слишком дорогая услуга;
- риэлтор обязательно сделает что-либо не так;
- отсутствие постоянного контроля со стороны собственника может привести к опасности потерять недвижимость или лишиться возможности распоряжаться ею длительное время.
Но это мнение совершенно ошибочное, и это можно доказать хотя бы на примере деятельности агентства недвижимости Акрус.
Агентство недвижимости Акрус
Агентство недвижимости Акрус занимается сделками с арендой недвижимости с 1998 г. За это время в Москве было взято в доверительное управление более 2000 квартир. Большинство клиентов, по признанию Акрус, приходят к ним по советам знакомых, работающих с агентством много лет — это результат почти полного отсутствия рекламы.
Для наймодателя очень важно знать следующее:
При заключении договора с агентством об услуге доверительного управления собственник не лишается права контроля над всем процессом аренды с самого ее начала, и тем более не лишается права собственника ни в настоящем, ни в будущем.
Доверительное управление арендой квартиры вовсе не аналогично передаче автомобиля в собственность нового владельца по генеральной доверенности.
Оно создано в помощь владельцу собственности осуществлять полный контроль за арендой через другое лицо, при этом ответственность на всех этапах, начиная с заключения договора и до того момента, когда наниматель съедет, лежит на доверительном управляющем. В этом существенное преимущество доверительного управления перед другими видами посредничества — услугами по типовому и эксклюзивному договору.
О полном комплексе услуг агентства по недвижимости Акрус можно ознакомиться .
Функции риэлтора с доверительным управлением
Сдавая недвижимость под доверительное управление, собственник может даже ни разу не увидеть в лицо нанимателя. Как только заключен договор, агентство начинает рекламную кампанию по сдаче квартиры в аренду и подготовку нужных документов. Разумеется, арендодатель при желании может принимать участие в отборе потенциального клиента, в переговорах и показе жилья, наведываться порой лично, чтобы убедиться, что с квартирой все в порядке. Но обычно все тревоги собственника, как и желание лично контролировать состояние квартиры, улетучиваются уже через месяц, когда человек убеждается, что без него дела идут даже лучше:
- Тем, кто снимает квартиру проще работать с посторонним лицом — профессионалом-риэлтором, чем с нервным, чересчур тревожным хозяином.
- Контроль над арендатором риэлторы ведут культурными ненавязчивыми способами, но ускользнуть от такого «ока» непросто. Ответственность за соблюдением условий договора и за сохранность имущества квартиры вынуждают агентство тесно сотрудничать с соседями, поэтому о несоблюдении жильцами порядка и правил проживания, заселении в жилье посторонних лиц сразу же становится известно риэлторам.
- Риэлтор не только следит за состоянием квартиры, но и устраняет причиненный ущерб, предварительно произведя опись имущества, поэтому хозяин не увидит по окончанию аренды захламленное и запущенное жилище.
- Найти управу на нерадивого нанимателя, заставить его оплатить причиненный ущерб риэлтору с доверительным управлением гораздо легче, чем самому хозяину, так как он сотрудничает и с полицией, и с судебными органами.
- За несоблюдение условий договора риэлтор выселяет недобросовестного постояльца.
- Если постоялец съезжает раньше срока, кампания подбирает другого нанимателя.
- Коммунальные платежи, оговоренные в договоре аренды как обязательные для собственника, также выплачивает агентство (они удерживаются из арендной платы). Оплата коммунальных платежей, положенных для нанимателей, плата за электроэнергию, интернет, телефонные международные разговоры контролируется агентством. Контроль платежей для агентства простая задача, так оно контактирует со всеми коммунальными и городскими службами, и ему нет нужды проверять корешки квитанций.
- Сотрудничество с коммунальными службами позволяет также быстро устранять повреждения коммуникаций и оборудования в квартире.
- Риэлтор исправно переводит арендную плату собственнику и, как юридическое лицо, может делать это по безналичному расчету, что удобно для нанимателя (как частного, так и для работника фирмы).
- Страхование квартиры и ее ремонт производится за счет риэлторского агентства — такая услуга входит в стандартный пакет договора об оказании услуги доверительного управления.
Таким образом агентство может взять в управление абсолютно любую квартиру, даже «убитую», привести ее в порядок, а затем найти нанимателя.
Сдать запущенное, непригодное жилье в аренду для хозяина непосильная задача, но заключив договор аренды с доверительным управлением, он оплачивает только стоимость услуги управления, а ремонт и страховку оплачивает агентство. Чем неприглядные условия?
Агентство проводит за свой счет обычно косметический ремонт. Если хозяин собственности согласен на более трудоемкие работы (перепланировку, переоборудование кухни, санузла), то недостающие средства могут быть взяты в кредит, выплаты за который будут вычитаться из арендной платы.
Договор о доверительном управлении заключается согласно с главой 53 ГК ЗФ «О доверительном управлении имуществом».
Согласно нормативному акту гл. 53 ГК РФ, учредитель управления (собственник недвижимости) передает второй стороне (риэлтору по доверительному управлению) на конкретно указанный в договоре срок недвижимость в доверительное управление, и тот обязуется управлять недвижимостью в интересах собственника или другого, указанного им лица. Право собственности от учредителя к доверительному управляющему при этом не переходит.
После заключения с собственником недвижимости договора о доверительном управлении, риэлторская кампания имеет право самостоятельно искать нанимателя, устраивать показы квартиры и заключать договоры на аренду. Во всех этих шагах участие собственника необязательно.
Договор о доверительном управлении не относится к посредническим, а относится к договору по оказанию услуг. Он подлежит государственной регистрации, что часто удерживает владельцев квартир: ведь по такому договору они обязаны будут выплачивать налоги. Впрочем, все больше собственников хотят легализовать аренду и выплачивать налоги с дохода как положено.
Однако порой агентства заключают так называемые договоры комиссии:
- Агентство (комиссионер) берет обязательство перед собственником недвижимости (комитентом) за вознаграждение (комиссионные) осуществлять от своего имени сделки в интересах собственника и за его счет.
- Такой договор не требует обязательной регистрации, а платить или нет налоги, решает сам клиент.
- Договор комиссии дает право клиенту сдать в доверительное управление даже государственную или муниципальную квартиру.
Сколько стоит услуга по доверительному управлению
.В сравнении с большим количеством льгот и услуг, оказываемых доверительными управляющими стоимость услуг смехотворна — одна месячная арендная плата в год или 8,3% от ежемесячного дохода от сдачи жилья в аренду.
Мы все сейчас живем в открытой стране, когда можно выехать на работу, проживание или учебу в любой город, в любую страну. А некоторые имеют несколько квартир, которые сдаются, и на получаемую с них ренту просто живут, в удобном и комфортном месте. А что же делать с квартирой? За нее нужно платить, следить, сохранять, заселять и выселять квартирантов в конце концов. Родственники и друзья могут Вам помочь, и сделать для Вас это один раз, но каждый месяц брать на себя такую обузу найдется мало желающих.
Вас это может остановить?
Все эти проблемы легко решаются.
Можно сдать квартиру в доверительное управление.
Как правило, к нам обращаются с такими вопросами люди, которые, неоднократно сдали через нас свою недвижимость, убедились в нашей порядочности и сами, в конце-концов, попросили присматривать за сдаваемой ими квартирой и высылать им деньги на карточку, т.е. нанимают нас оказывать такую услугу. Ваше дело только определить ежемесячную цену сдачи объекта и выдать доверенность.
Обязанности Агентессы при сдаче квартиры в доверительное управление.
Для этого, хозяин недвижимости заключает с представителем нашей компании - одной из наших агентесс (лично), так называемый ДОГОВОР ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ , а проще сказать нанимает ее следить за квартирой: раз в месяц проверять ее состояние, проверять сохранность имущества, заселять и выселять квартирантов, снимать показания приборов учета, заполнять квитанции об оплате ЖКХ, оплачивать счета за услуги ЖКХ и налог, решать всевозможные вопросы, которые возникают со службами ЖКХ, а также следить за сохранностью недвижимости, и наконец, самое приятное для Вас получать с них деньги и класть их вам на карточку. Все по закону, в соответствии со статьей 1012, Глава 53 Гражданского кодекса РФ.
Агентесса обязуется, и обязательно выполняет все вышеперечисленные условия, ежемесячно представляет Вам отчет о состоянии квартиры, сохранности имущества, показаниях счетчиков воды и света, об оплате счетов за услуги ЖКХ налогов.
Оплата при сдаче квартиры в доверительное управление.
За эти услуги с месячной суммы за аренду квартиры Агентесса получает 10%, но (не менее 3500 рублей), а остальные в чистом виде переводит Вам на карточку.
Для того чтобы представлять Ваши интересы, и Агентессу никто не посылал куда подальше, Вы даете ДОВЕРЕННОСТЬ НА ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ, в которой будут перечислены те моменты, которые Вы доверяете в представлении Ваших интересов.
Ознакомьтесь с содержанием ДОВЕРЕННОСТИ НА ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ в картинках, которые прилагаются к этой публикации.
Таким образом, Ваша проблема превращается в приятный момент получения денег.
Сентябрь на арендном рынке считается одним из самых доходных месяцев. Возобновляется деловой сезон, а заодно растет спрос и на арендное жилье. Рынок недвижимости бурлит и сулит новые возможности владельцам квадратных метров.
Самый распространенный способ заработка на недвижимости - сдача ее в аренду. Казалось бы, нового тут ничего не придумаешь. Но есть компании, которые готовы сделать это за собственника. И не только сдать, но и исправно оплачивать коммунальные услуги, проверять сохранность имущества, заниматься текущим ремонтом. Собственник просто передает квартиру в доверительное управление и получает за нее деньги.
Два основных опасения владельца: квартиру безнадежно испортят или просто не сдадут. Оба они снимаются грамотно составленным договором. Во-первых, хороший доверительный управляющий квартиру страхует, причем часто за свой счет. Во-вторых, в договоре прописывается, что если период простоя квартиры превышает две недели, управляющий начинает платить собственнику из своего кармана. В компаниях, занимающихся доверительным управлением, уверяют: размер арендной платы и кандидатуры жильцов при каждой сдаче квартиры в аренду согласовывают с собственником.
В Москве собственник за однокомнатную квартиру может выручить от 19 до 130 тысяч рублей в месяц в зависимости от состояния жилья и района. За двухкомнатную - от 28 до 184 тысяч рублей. Самое доступное предложение по трехкомнатной квартире - 50 тысяч рублей. Хорошую квартиру можно сдать за 80 тысяч рублей. Ну а с дорогой мебелью, ремонтом и в престижном районе снимут и за 300 тысяч рублей. В других регионах доход не так велик. Например, в Краснодаре собственник получит за однокомнатную квартиру от 18 до 45 тысяч в месяц, в Сочи - от 18 до 40 тысяч. В некурортных городах, которые не являются миллионниками, доходность от сдачи в аренду невелика. В Иркутске за однокомнатную квартиру можно выручить от 10 до 20 тысяч рублей.
Доход управляющего составляет процент от арендной ставки квартиры. По данным департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, стоимость его услуг может варьироваться от 5 до 30% от суммы сделки. Дороже всего для владельца квартиры обходится передача в доверительное управление жилья без ремонта с условием его выполнения. Схемы оплаты могут быть разные. "У нас собственник платит одну месячную плату в год. То есть первая арендная плата, которую перечисляет наниматель, идет агентству. Это получается 8,3% в месяц. Если коммунальные платежи клиент доверяет оплачивать нам, то они также вычитаются из арендной платы, но денег за саму услугу оплаты коммунальных платежей мы не берем", - говорит Светлана Кос, генеральный директор "АКРУС-сити".
Доверительное управление выгодно тем людям, которые имеют недвижимость в одном регионе, а живут в другом или даже в другой стране. Причем передача квартиры в управление может обеспечить "подъемные" для переезда. Так, многие фирмы готовы выплатить собственнику сразу арендную плату за несколько месяцев.
Впрочем, пока доверительное управление в нашей стране развивается плохо. Причин тому много. Собственники хотят получать от недвижимости максимум дохода. Им страшно передавать квартиру в чужие руки. Предложенные доверительным управляющим гарантии не кажутся им достаточно убедительными. Большинство собственников не платят налоги с рентного дохода - сдавая квартиру жильцам самостоятельно, они скрывают этот факт.
Доход управляющего составляет процент от арендной ставки квартиры. Стоимость его услуг может варьировать от 5 до 30 процентов от суммы сделки
Есть и еще один недостаток. Расположенными в разных районах квартирами сложно управлять. Гораздо проще это сделать, если арендный фонд находится в одном здании. Некоторые застройщики сейчас пытаются реализовать эту идею с помощью апартаментов. Застройщик предлагает не просто вложить деньги в такую недвижимость и передать ее в управление, а разрабатывает программы доходности для инвесторов. К примеру, вне зависимости от загрузки, собственник получает годовой доход в размере 5% от стоимости апартаментов. Или вместо арендных платежей за два года владелец становится обладателем ремонта, который создан дизайнером. Для привлечения арендаторов такие комплексы предоставляют сервис на уровне гостиничного. "Доход от передачи апартаментов в управление составляет гарантированные 8-9% от их стоимости. Или 10%, если собственник занимается сдачей в аренду самостоятельно. При этом многие владельцы квартир в Москве получают меньшую доходность - 4-7% в год от стоимости квартиры. Все потому, что апартаменты стоят на 15-35% дешевле квартир, а стоимость аренды не различается", - говорит руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров.
Если в России жилые комплексы с управляющей компанией, которая может сдать метры собственника в аренду, только появляются, то за рубежом существуют уже давно. Инвесторы, рассчитывающие не просто владеть, но и зарабатывать на своей недвижимости, выбирают именно их. Это позволяет им получать максимальный сервис во время пребывания в своей зарубежной квартире или на вилле и при этом не заботиться о содержании собственности во время отсутствия. "Сейчас популярно приобретение апартаментов с управлением от гостиничного оператора. Преимуществом этого формата является то, что собственник не озабочен поддержанием своей недвижимости в состоянии, всегда пригодном к заселению. Этим занимается управляющая компания, она же будет сдавать объект в аренду. Если собственник на свою виллу или в квартиру не приезжает, она передается в арендный пул. Но при этом квартира находится в полной частной собственности владельца", - говорит Елена Юргенева, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS. Доходность от такой передачи объекта в арендный пул невысокая - от 4% годовых. Но большинство собственников не гонятся за высокой доходностью таких объектов, а рассматривают их как способ сбережения накопленных средств. Кроме того, для элитных дорогих объектов этот вариант управления хорош уже тем, что снимает с собственника груз коммунальных расходов.
Впрочем, сейчас подобные комплексы с возможностью сдачи квартир или апартаментов в аренду в периоды простоя изобилуют и в сегменте эконом- и комфорт-класса. Их много в Болгарии и Черногории. В Болгарии стоимость апартаментов начинается от 21 000 евро, а доходность управляющие компании обещают в 10% от стоимости жилья в год. Но это если недвижимость расположена в том месте, где спрос на нее есть круглый год. Например, в таких городах, как Варна, София, Бургас. В Таиланде распространены кондоминиумы - комплексы квартир или таунхаусов с обслуживанием отельного типа. Стоимость такой недвижимости начинается от 1,5 млн рублей. Если объект расположен в непосредственной близости от пляжа - от 4 млн рублей. Доходность управляющие обещают также на уровне 10% годовых. Причем в Таиланде нет четкой сезонности, как в Европе. В сезон дождей туристы продолжают отдыхать и купаться, соответственно, и снимать жилье.
Последние несколько лет инвесторы ведут споры о доходности вложений в недвижимость. Но это все в теории. На практике рынок недвижимости в России активен всегда. Экономика растет - пора покупать квартиру, экономика на спаде - тем более пора. Вот и сейчас. "Часть вкладчиков, напуганных ликвидацией банков со стороны ЦБ, решили перевести свои средства из виртуальных накоплений в реальные - в недвижимость. Больше всего подорожали ликвидные однокомнатные квартиры - их стали скупать инвесторы для защиты своих рублевых сбережений от колебаний курсов валют", - поясняет Михаил Попов, основатель системы управления личными финансами EasyFinance.ru. Защитив финансы, хочется их приумножить, а значит, скоро на рынке появится еще немало арендного жилья.
Довольно часто владельцы квартир, уезжая надолго, сдают своё жильё в аренду. Многие из них вынуждены возвращаться, как только возникают проблемы с жильцами или с квартирой, тратя на это немалые деньги. Однако сейчас на рынке недвижимости набирает обороты такой вид обременения, как доверительное управление квартирой. Заключив договор доверительного управления квартирой вам уже не придётся тратить время и деньги на решение проблем, связанных с арендой.
Что такое доверительное управление
Доверительному управлению, как обременению, посвящена 53 глава Гражданского кодекса. Если квартира с обременением, что это может означать? Касаемо доверительного управления, это означает, что собственник квартиры (по закону – «учредитель управления») передаёт свои права арендатора другому лицу («доверительному управляющему»).
Такой вид деятельности не лицензируется, поэтому доверить квартиру вы можете любому лицу, например, адвокату или риелтору, может быть агентству недвижимости, при этом это лицо должно быть зарегистрировано как индивидуальный предприниматель, либо коммерческая организация.
Управляется квартира на условиях, оговоренных учредителем и управляющим, которые заключают договор доверительного управления. Такой договор регистрируется в Кадастровой палате.
Договор доверительного управления
По договору управляющий заключает договоры аренды от своего имени, но в интересах учредителя. Сам себе учредитель сдать эту квартиру не может, такой запрет содержится в 1015 статье Гражданского кодекса.
Договор доверительного управления квартирой, образец которого вы можете скачать , обязательно составляется письменно.
Во всех документах, подписываемых управляющим, например, в договоре аренды, после наименования управляющего нужно делать отметку «Д.У.», что означает, что квартира обременена доверительным управлением – этого требует закон.
В договор обязательно включаются условия:
- наименование и реквизиты сторон договора;
- описание квартиры (сюда включаются все данные о квартире, содержащиеся в свидетельстве о праве собственности);
- размер и форма оплаты по договору (по России это 10-20 процентов от ежемесячной арендной платы, которая выплачивается тоже ежемесячно);
- срок действия (до пяти лет).
При отсутствии хотя бы одного из перечисленных условий, договор не признаётся действительным, этого требует статья 1016 Гражданского кодекса.
Доверительный управляющий может передать свои полномочия по управлению другому лицу, но отвечать он будет самостоятельно за действия доверенного лица. Говоря об ответственности управляющего, стоит заметить, что он возмещает убытки, нанесённые учредителю, в полном объёме, но только на условиях, значащихся в договоре.
Срок договора управления не может превышать пяти лет, но, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении, он будет считаться продлённым на тот же срок и на тех же условиях.
Прекращается договор в случаях:
- если владелец квартиры будет признан недееспособным, взят под опеку или умрёт;
- учредитель обанкротится;
- если откажется по каким-то причинам, выплатив управляющему положенное вознаграждение.
Нюансы договора управления
Обычно в договор включаются такие обязанности управляющего:
- поиск арендаторов;
- оплата простоя квартиры;
- составление и заключение договора найма или аренды;
- передача квартиры и содержащегося в ней имущества по акту приёма-передачи с обязательной описью имущества и его состояния;
- регулярная проверка исполнения условий договора аренды (посещение квартиры, опрос соседей);
- получение арендной платы;
- оплата коммунальных платежей или проверка их оплаты арендатором;
- страхование квартиры;
- проведение текущего ремонта квартиры или имущества, которое в ней находится, например, бытовой техники;
- оплата налогов за вас и сдача декларации, если вы законопослушный гражданин.
В договоре нужно чётко прописать – какие именно требования вы предъявляете к арендаторам, уровень арендной платы, как часто нужно проверять жильцов. Так же оговорите каким образом и в каком размере вам будет перечисляться арендная плата, размер вознаграждения за управление.
Особое внимание уделите способу и размеру возмещения ущерба, если такое может случиться со стороны арендаторов.
Закрепите в договоре условие, по которому управляющий будет отчитываться перед вами – периоды отчётов и способ их доставки вам (например – по электронной почте).
Доверительное управление квартирой хоть и несёт определённые затраты с вашей стороны, но снимает с вас бремя решения всех неурядиц, возникающих с жильцами.
К тому же, при таком управлении, вам не нужно будет тратиться на проезд, чтобы решать проблемы аренды.
